作者：陈涛

　　当前我国房地产市场再次走到关键节点，面临着方向性选择，并考验着市场理性。当前楼市预期出现松动，既有因城施策的原因，也是市场需求动能快速释放的结果。在外部冲击和内部转型迭加的特殊时期，深入落实“房住不炒”，应当保持我国房地产市场平稳健康发展，全力避免楼市大起大落，亟待楼市理性的坚强支撑。

　　预期松动推动楼市高温消退。从房价走势看，北京、上海、深圳等一线城市二手房价率先回落，并逐步向二线城市扩散。据国家统计局数据，2018年10月，全国70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市有14个，较9月份增加一倍。另据中国指数研究院调查，11月百城新建住宅均价环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点。从土地购置看，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，流拍的总规划建筑面积约为2017年的2.3倍。从运行指标分析，全国房地产开发投资和商品房销售面积出现增速同步回落情况。这些情况表明，楼市高温已经消退，市场预期出现松动，热点城市房价回落，房地产市场正面临着方向性选择。

　　房地产市场的稳健运行关系着宏观经济稳定。当前我国宏观经济面临外部冲击和内部转型双重压力，保持房地产市场稳健运行，避免房价大起大落，既是保持宏观经济稳定的重要基础，也是经济韧性的重要体现。一方面，我国城镇化进程尚未结束，仍有较大发展空间，客观上也需要房地产业健康发展；另一方面，房地产业对其他行业具有较强辐射和带动效应，也是我国家庭资产主要配置领域，房价波动将加剧经济金融波动。因此，防范房地产泡沫风险，既要有效控制房价非理性上涨所形成的风险累积，也要高度警惕房价快速下行带来的泡沫破裂风险。

　　从根本上说，“房住不炒”既是我国房地产调控基本方向，也是对房地产市场长效机制的科学注脚，而楼市理性则是落实“房住不炒”的根本支柱。一线城市二手房价的率先回落，就是市场预期松动和楼市理性苏醒的重要反映。

　　落实“房住不炒”，促进房地产市场稳健运行，避免市场出现剧烈波动，当前亟待处理好以下四个关系：一是行政干预和市场调节的关系；二是增库存和去库存的关系；三是买房和卖房的关系；四是加杠杆和降杠杆的关系。这四个关系的科学处理和有效应对，深刻反映了房地产市场各参与主体的理性，也是破除过去固化房地产市场行为范式的前提，更在相当程度上决定了未来房地产市场运行的方向。

　　在市场多方博弈的大框架下，保持房地产市场平稳运行，最有可能形成兼顾多方利益的均衡。在因城施策的政策基调下，政策松紧很有可能导致非线性实施效应，因此做好科学谋划、谨慎决策、有效执行，其重要性不言而喻，再强调也不过分。在复杂多变的市场环境里，遵从房地产市场运行规律，防范各种道德风险，抵制羊群效应，既考验着市场主体理性，也反过来影响到楼市运行轨迹。当前我国房地产市场运行到关键节点，只有楼市理性才是确保未来市场稳健运行的根本支柱。（陈涛）

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