作者：张玉洁

　　房企单月销售业绩同比连续下降、一线城市二手住宅价格连续数月环比下跌。时至年末，房地产行业种种迹象显示，在限贷、限购、限售以及限价等多重组合拳下，房价上涨势头已被遏制。不过，房企11月发债规模井喷，碧桂园宣布重启投资，近期个别地方微调政策，明年房地产调控是否会有新变化成为各方关注的焦点。多位地产业内人士预计，在“房住不炒”长期基调下，整体保持严调控态势仍将是大概率事件，“稳健发展”仍是房地产行业关键词。

　　楼市进入下行通道

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。房地产的重心在住宅市场，市场下行因素来自投机客全面退潮、首置客购房乏力、改善客出现观望。

　　中国证券报记者走访北京市场获悉，在马家堡、回龙观等二手房交易活跃的区域，不少中介门店一个月都成交不了一单，即使“刚需上车盘”也要大幅下调价格才可能成交。以往一房难求的西城学区房也出现了20万-50万元议价空间。一手房方面，下半年北京大量限价房上市，不少项目去化率不足20%，开发商不得不降价促销以加快回款。

　　国家统计局数据显示，11月4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。房企销售方面，尽管前11个月上市房企销售金额整体仍处于高位，但已有多家企业近两月单月销售金额同比出现下滑。

　　和硕机构首席分析师郭毅表示，目前市场进入筑底横盘阶段，价格下行成为市场趋势。

　　中信证券分析师陈聪指出，房地产基本面向下已确认。到2019年春节，大城市房价还有进一步下行压力，新房市场销售压力还将持续存在，其中小城市的降幅可能更明显。单月看，土地购置面积增速已连续三个月下滑，房地产开发投资增长长期难以持续。

　　限购限贷限售不会大面积取消

　　近期，山东菏泽等部分地区调整房地产调控政策。中原地产研究中心统计数据显示，11月以来发布的楼市调控政策基本以落实之前政策为主。

　　多名业内人士认为，融资方面，房企融资环境在逐步改善，部分城市按揭贷款利率下调且放款周期缩短。郭毅认为，本轮调控中的主要抓手如限购、限贷、限售等不会大面积取消。

　　中金公司首席经济学家梁红撰文指出，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历了两年高于预期的增长后，预计明年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。

　　确保市场平稳运行

　　多位接受采访的业内人士指出，在长期“房住不炒”基调和目前“一城一策”精准调控体系下，房价难以大幅波动，确保市场稳定运行仍将是下一阶段调控重点。

　　某中型上市房企高管表示，我国居民住房状况目前已从绝对短缺进入提升居住环境质量阶段。尤其在二三线城市，不少家庭已拥有多套房产。加之经过上一轮房地产去库存后，居民杠杆率已明显升高，继续加杠杆空间不大。因此，从需求和购买力角度看，房地产市场不会出现大的波动。

　　有业内人士也持类似观点：居民有能力继续加杠杆，但空间不大，尤其是三四线城市居民。如果进行全面刺激，将催生房地产泡沫。当前库存水平不高，一旦房屋成交快速上涨，房价将面临新的一轮上涨。

　　中信证券研报指出，明年或推出更深度差别化住房信贷政策。例如，推出更深度差别化住房信贷手段，保障一部分应保障家庭住房信贷需求。

　　欧阳捷认为，“房住不炒”仍是长期政策基调，调控不会退出。（张玉洁）

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