作者：盘和林
传闻近4个月，“三价合一”终于抵深。3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳市银监局、深圳市规划国土委联合发文，称广东省深圳市建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。深圳市二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价（过户价）、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。
近年来，房地产调控中最基础性的政策措施就是提高房贷比例，尤其是二套、三套住房比例，首付款已调到了六、七成。但房地产市场中“阴阳合同”和“高评高贷”等现象，很大程度上冲抵了金融调控的有效性。此番深圳市提出的“三价合一”政策，将打击利用高杠杆投资投机购房，或成为房地产调控的杀手锏。接下来，它有可能成为各地新一轮房地产金融去杠杆的风向标。
所谓“阴阳合同”，就是在“三价合一”政策发布前，为实现高贷款和实质上的低首付，很多合同当事人在签订住房购买合同时，就同一事项订立两份以上且内容不相同的合同：一份对内，一份对外。对外的一份，并不是双方的真实合同，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实的意愿，人为地做高评估价，却写低成交价格，以获得较高的贷款和实质上较低的首付。
由于“阴阳合同”的存在，房产交易中心长期的评估价仅为市场价的七成左右，远低于市场价格，但在银行环节却可以“高评高贷”，从而降低了高杠杆投资投机购房的成本。
“阴阳合同”表面上看起来给当事人带来了不少利益，但实质上是一种违规行为，“阴阳合同”利益的背后，隐藏着巨大的“高杠杆”风险。二手房交易过程中的“高评高贷”便利，会使更多消费者陷入高首付和高贷款的境遇，这是非常危险的信号。“三价合一”的执行，正是为了肃清房地产行业的不正之风，维护房地产行业的正常秩序，响应中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位。
如果“三价合一”新政实施，政府评估价将作为成交标准，在二手房交易中发挥巨大作用。举例来说，如果一套房子的真实成交价是300万，但是银行可以按400万作为评估价，那么至少可以获得280万的贷款，首付只需120万。但是如果按照国土局的合同，这套房子总价是200万，拿到银行只能贷款140万，等于你的首付要出160万，相对于之前首付增加了40万。
因此，“三价合一”会直接改变二手房的交易成本，使得投机行为的成本加大。目前，二手房购买税费实质上是由买家来承担的，首付和税费的双重增加会直接导致购房成本大幅度上升。在国家趋向实施紧缩的住房政策大背景下，二手房买卖的热度可能会降温，消费者观望情绪增强，对二手房的刚需可能会产生较大冲击。在存在税费优势的情况下，新房的关注度或许会上升。当然，虽然短期内二手房成交量会有所下滑，但在度过市场适应期后，二手房交易存在回暖可能。
深圳市率先实行“三价合一”政策，事实上与城市发展状况息息相关。深圳市人口密集，土地供应较少，稀缺的土地资源使得深圳市新房的开发难上加难，该地主要以二手房交易居多。作为国际化大都市，备受关注的深圳市房产动态，传递出了二手房交易“去杠杆”的信号。
稳步推进房地产市场相关长效机制的建立，维护金融稳定，期待“三价合一”的宏观调控政策，能在更多城市落地。只有健康的房地产市场，才能产生更合民意的房价。（盘和林）
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